용산 국제업무지구의 배후 주거지로 공덕이 떠오르고 있네요

안녕하세요. 땅땅무슨땅 입니다. 

현재 대한민국에서 가장 핫한 지역 어디일까요.

대한민국 수도 서울의 중심 용산구입니다.

용산이 여러 면에서 특히 부동산적인 측면에서

현재 가장 핫하다는 것은 크게 이견이 없을 거예요.

그 중에서도 이 용산역 뒤에 있는 정비창부지죠.

위성지도를 한번 볼까요. 이렇게 생겼습니다.

조금 더 확대해서 보면 1호선 용산역 여기 있고요. 원효대교와 한강철교죠.

여기에 이러한 큰 땅 정비창부지가 있습니다.

여기가 지금 갑자기 왜 이렇게 핫하냐.

뉴스 하나 볼게요. 매일경제뉴스고요.

용산을 아시아 실리콘밸리로 오세훈표 용산정비창개발 시동

조감도만 봐도 장난 아니죠. 이 건물 얼마나 높을까요.

이쪽이 원효대교예요. 서울 한복판  금싸라기 땅 용산정비창 부지 개발이 다시 추진된다.

서울시는 용산에 일자리 주거 여가 문화 생활이 가능한 직주혼합도시를 조성하고

글로벌 하이테크 기업 입주를 유도할 예정이다. 크기는 49만 제곱미터구요.

대략 15만평 됩니다. 여기서 핵심은 용적률을

1500 %이상 초 고밀 개발을 추진한다는 거예요.

용적률 1500% 땅면적의 1500% 만큼의 건물  연면적을 허락하겠다는 겁니다.

거의 제한 없이 다 풀어주는 수준이에요.

100층 이상 빌딩도 가능하다는 말입니다.

 

 

 

 

용산 정비창부지 국제업무지구의 배후 주거지로 공덕을 살펴보겠습니다

다시 지도로 돌아와서 용산정비창 부지 이쪽이죠.

제가 이 보도 자료를 봤을 때 첫 번째 든 생각은  야 그래 용산에 투자하면 좋겠다

그런 생각이 들었는데 또 이러한 초대형 상업지구업무지구가 생기면

그 업무지구로 출퇴근을 편하게 할 수 있는 직주근접이죠.

직주근접이 되는 주거지가 또 각광을 받게 됩니다.

직주근접이 되는 주거지는 어디가 있을까요.

제가 이 뉴스를 보자마자 지도도 보고 지하철 노선도도 보면서

야 여기 괜찮겠다는 생각을 했습니다. 한번 볼게요.

용산국제업무지구에 붙어있는 게 용산역입니다.

1호선이고 경의중앙선도 있어요.

경의중앙서 한 정거장 가면 효창공원 한 정거장 더 가면 공덕역입니다.

공덕 참 괜찮겠는데라는 생각을 했어요.

공덕은 현재도 지하철 4개가 지나가는 쿼드러플 역세권이고요.

2년 정도 후에 개통하는 신안산선이 역이 여의도역 제 머리 뒤에 있죠.

여의도역 개통이 되는데 신안산선 2차 개통 계획이

여의도 다음에 공덕 그 다음에 서울역으로 넘어갑니다.

신안산선까지 들어오면 공덕역은 쿼드러플 역세권을 넘어서 펜타역세권이 됩니다.

지하철 다섯 개가 들어오는 거예요.

공덕역쪽 확대해서 한 번 보겠습니다.

자 마포구 공덕동은 이렇게 생겼고요.

제가 이렇게 빨간색으로 칠하고 있는 부분  여기가 행정구역상 공덕동에 속합니다.

공덕의 크기가 몇 제곱킬로미터다.

몇만평이다. 말씀드려봤자

그게 어느 정도 크기인지 전혀 감이 없으시잖아요.

그래서 여의도 크기와 한번 비교를 해보겠습니다.

여의도는 이렇게 생겼고 여섬이죠.

근데 이게 마치 모처럼 생기지 않았나요.

맞습니다. 고구마처럼 생겼죠. 

그래서 제가 여의도고구마를 한번 그려봤어요.

짠 고구마구요. 이렇게 올려보면 정말 똑같이 생겼죠.

여의도가 약 100만평 정도 되기 때문에 어떤 지역의 크기를 가늠할 때

여의도랑 비교를 하면 감을 잡기가 좋습니다.

이 100만평이나 되는 고구마를 공덕동으로 그대로 가져가보겠습니다.

쭉 옮겨서 공덕위에 그대로 올려놔보겠습니다.

고구마를 없앴다가 다시 만들었다가 왔다 갔다.

이렇게 해보면 마포구 공덕의 크기는 여의도의 한

4분의 1 정도 크기다 이렇게 가늠하시면 될 것 같아요.

여의도 고구마 크기 비교 설명 괜찮았으면 땅땅무슨땅 채널 구독해 주시고 좋아요 버튼도 부탁드릴게요.

이 공덕에서 핵심지까지의 거리 한 번 보겠습니다.

일단 여의도는 바로 옆에 있죠.

마포대교 지나면 바로 여의도입니다.

공덕에서 여의나루역까지 2.4킬로미터고 정말 가깝죠.

그럼 이번엔 공덕역에서 원조 한양 도심.

서울시청까지 가보면 3.5키로미터 정도 입니다.

원조 도심도 굉장히 가깝죠. 그럼 이번에 강남까지 한번 거리 볼게요.

공덕에서 강남 신사역까지 직선거리 6.9킬로미터 나옵니다.

또 핵심업무지구 마곡을 안 볼 수가 없죠.

 

 

 

공덕동은 여의도의 4분의1정도 크기입니다

공덕역에서 마곡나루역 까지는 직선거리 10키로미터 정도가 되요

드디어 쿼드러플 역세권 공덕역이 어느 정도의 교통  중심지인지 알아볼 때가 왔습니다.

일단 제가 처음에 말씀드린 초대형 중심업무지구가 될 곧 용산 정비창부지죠

용산역 앞에 이렇게 생기는 거예요.

물론 2년 3년 후에 착공 예정이고  이 정비창부지국제업무지구가 모두 완성되려면 십몇 년 걸릴 거예요.

하지만 개발이 되는 그 기간 동안 관련 지역들이 호재를 계속 받으면서

이슈가 될 게 분명하고 또 하나 확실한 것은 십몇 년 금방 갑니다.

눈 한 번 두 번 깜빡이면 10년 그냥 지나가요  공감하시는 분들 분명히 있죠.

용산역에서 효창공원 공덕 두 정거장입니다.

그래서 제가 이 공덕을 관심 있게 보고 있는 거예요

공덕역 출발해서 국제업무지구가 들어오는

용산역 까지 두 정거장 소요 시간 5분입니다. 기가 막히죠.

정말 가까워요. 자 이번엔 공덕역 출발해서

엘지전자가 있는 여의나루역까지 두 정거장4분입니다. 그냥 걸어갈까요?

원조 도심 광화문권을 안 볼 수가 없죠.

공덕역 출발해서 광화문까지 5호선으로 하나 둘 셋 네 정거장 7분 걸립니다.

정말 가깝죠. 교통의 핵심이라고 할 수밖에 없습니다.

이번엔 공덕에서 여기도 엘지의 도시네요. 마곡나루까지 한번 볼게요.

마곡까지 하나둘 세 정거장 14분 소요가 됩니다.

이건 공덕보다 더 교통의 요지가  서울에 있을까 싶을 정도에요. 에이 강남은 안 봤잖아.

네 강남쪽도 한번 가볼께요 공덕역에서 강남 어디로 갈까요.

신사역 한번 가보겠습니다. 약수에서  한번 환승을 해야 되고 27분 정도 소요가 됩니다.

아주 가깝지는 않지만 그냥 저냥 출퇴근할 만 합니다.

아 구로디지털단지 빠트렸다고요. 

가보겠습니다. 공덕역에서 2호선 구로디지털단지까지 25분 정도 소요됩니다.

합정에서 한 번 환승을 해야 돼요. 

현재 가치도 정말 어마어마한 곳이  쿼드러플 역세권 공덕역 라고 할 수 있어요.

네. 뭐라고요. 어디 어디. 판교 판교 가보자고.

아니 판교는 서울도 아니고 그래도 가보자고요? 네 알겠습니다.

공덕역 출발해서 고급 일자리가 많은 곳 신분당선 판교까지 한번 가보겠습니다.

환승을 두 번 해야 되고 51분소요가 됩니다.

출퇴근에는 조금 무리가 있어요.

그래도 뭐 다니면 다닙니다

어디요? 삼성전자 평택까지도 한번 가보자구요.

공덕은 또 큰 호재가 있는데

 

 

 

공덕역 주변에 상업지가 많고, 대흥쪽으로 학원가도 형성되고 있습니다

최근 들어서 학원가가 엄청나게 생기고 있습니다. 호갱노노 사이트고요.

학원 등록 갯수를 볼 수 있는데  공덕역 이쪽에 있고 이 쪽이 핵심 주거지들이죠.

이 주거단지 사이로 대흥동에 굉장히 큰 학원가가 생기고 있어요.

빨간색이잖아요.

공덕역 학원가가 51개에서 100개 상당히 많은 수준입니다.

빨간색 위쪽으로는 파란색이랑 이 보라색밖에 없어요.

그러면 이게 어느 정도 수준인가 한번 보겠습니다.

이 목동 쪽도 빨간색들이 많고 요 위쪽에 파란색이 하나 있네요.

그리고 강남쪽을 보면 반포에 파란색 대치동은 서울 1입니다.

200개 초과 보라색이에요. 핵심 학군 지역인 중계동 쪽에 보라색이 있죠.

대치동과 함께 보라색이 있습니다.

그 외에 공덕을 넘어서는 학원가가 찾기가 쉽지가 않아요.

그만큼 핵심 학원가 핵심 학군 지역으로 떠오르고 있는 곳이

이 공덕역쪽 대흥 학원가라고 볼 수가 있겠습니다.

그리고 또 한 가지. 이것은 아파트 실거래가 아실 사이트구요.

주변으로 재개발 구역이 많이 지정이 되어 있습니다.

공덕과 애오개역 사이로 공덕 일구역 마포로 삼구역

3지구 공덕6주택재개발경비구역 공공참여형 가로 주택 등

이 뒤쪽으로 재개발돼서 신축으로 천지개벽할 수가 있습니다.

지적메뉴로 보면요. 대로변은 일반상업지역이 있고요.

2종 일반주거 준주거지역도 있죠.

이 준자 들어가는 게 좋습니다. 

이것도 할 수도 있고 저것도 할 수 있고 이런 느낌이 있어요.

준공업 지역 준주거지역 이런곳들이 있죠.

이쪽에 재정비가 되면 중심업무지구 용산과 가까운 고급 주거지로

새롭게 떠오르을 수 있는 가능성이 있어요.

자 공덕이 좋은 건 알겠어. 근데 이거 궁금하시잖아요.

그래서 그 주변 아파트 가격이 얼마인데  저도 굉장히 궁금한 부분이고 몇 개 단지한번 보겠습니다.

일단 공덕역 3번 출구 바로 앞에 공덕삼성아파트 있는데  국민평형 34평대 가격 한번 볼게요.

단지가 이런 모양으로 생겼고 (34평형) 2019년부터 실거래가 쭉 올라왔는데

작년 10월 11월에 16억대까지  거래가 되다가 올해 3월에 15억6천거래가 있었네요.

약간 떨어진 것 같기도 하지만 거래가 많지 않아서  또 어떻게 움직일 지 모르겠어요.

현재 매매 호가를 한 번 볼게요. 부르는 가격입니다.

 

 

 

 

용산의 호재를 받는곳이 공덕입니다 실거래를 확인해보았습니다

17억대 매물도 있고 15억5천 15억후반  16억대 호가도 전혀 빠지지 않았어요.

워낙에 관심이 많은 지역이고 용산의 호재를  바로 받을 수 있는 곳이기도 하죠.

이쪽에 공덕더샵 한번 보겠습니다.

2018년에 입주한 신축 아파트고요.

34평형이 작년 8월에 18억 대까지

거래가 됐다가 올해 4월에 17억대 이렇게 거래가 있네요.

다음 실거래가 어떻게 형성될 지 좀 궁금합니다.

그 옆에 파크자이 아파트보면 여기도 2015년에 입주한 준 신축 아파트고.

공덕역 1번 출구에서 아주 가깝습니다.

34평형이 올해도 거래가 두 개나 있었는데 17억대 후반에 거래가 있고

아까 말씀드렸던 학원가랑도 가까워서 인기가 많은 아파트죠.

요즘 같은 조정장때 이런 핵심지로 주거지

업그레이드 계획을 하시는 분들도 많이 있는 걸로 알고 있어요.

공덕역에 소액으로 투자할 수 있는 거.

주거용 오피스텔도 한번 보겠습니다. 

오피스텔은 제가 누누이 강조했지만 지하철역에서 도보로.

한 5분 거리 안쪽에 있어야 되고 이왕이면 대로에 붙어 있어야지.

나중에 되팔기도 좋고를 세를 놓을 때도 빠르게 놓을 수가 있어요.

자 공동역세권에서 대로에 붙은 주거용  오피스텔을 좀 보면 이 우측으로 공덕푸르지오 시티있죠.

2013년에 입주한 비교적 신축이라고 볼 수 있겠고

19평형이 실거래가는 2억8천, 3억도 넘어섰고 3억 왔다갔다하는 것 같습니다.

그 길 건너쪽으로 공덕역에서 조금 더 가까운 쪽 대로변에 붙어있는 주거용

오피스텔 파크팰리스2 이구요 20평형 실거래가 최근에 3억을 찍었어요.

현재 최고가를 갱신한 상태인데 다음거래가 좀 궁금합니다.

이런 역세권 대로변에 있는 주거용  오피스텔같은 것은 전월세 가격도 굉장히 높기 때문에

작은 금액으로 투자할 수 있다는 그런 장점도 있습니다.

특히 이런 소형 아파트나 소형 오피스텔  주택 임대사업자가 부활할 수 있다는 얘기도 계속 있고

주택 수가 많다고 종부세를 중과하고 있었던 것도 주택의

합산금액으로 계산을 하겠다라는 세법 개정안도 있었죠.

이게 시행이 되면 이런 소형 주거지 투자자들이 많이 늘어날 수가 있어요.

똘똘한 한 채의 시대가 가는 게 아닌가 이런 생각이 듭니다.

공덕역 주변 로드뷰도 한 번 보겠습니다.

자 이쪽이 대로에요 공동역 앞에 금색으로 된 멋있는 롯데캐슬 있고

이 공덕사거리를 보면(죄송; 공덕오거리 입니다) 이쪽 자체가 대형 빌딩들이 많이 있어요.

일자리가 많이 있다는 거죠. 이리로 가면 여의도 방향이고

이쪽으로 올라가면 광화문쪽 방향입니다.

교통의 요지답게 버스 노선도 정말 많고 차량도 많죠.

현재는 지하철 네 개 미래에는 지하철 다섯 개가 들어오는

핵심 주거지 교통왕이 될 지역이면서

용산 개발에 간접적 호재도 받는 곳이

될 거라는 생각이 들어요

 

 

 

 

공덕 대흥 학원가가 점점 더 팽창할 수 있습니다

스세권(스타벅스) 한번 보겠습니다

그 지역에 스타벅스가 몇 개 있느냐가 거주인구 유동인구

일자리의 개수를 가늠해볼 수 있는 지표가 되기도 하죠.

공덕역 주변으로 스타벅스가 하나 둘 셋 네 개 정도가 있습니다.

지역 면적에 비해서 굉장히 많이 있는 거예요

자 정리하겠습니다.

현재 대한민국에서 가장 핫한 지역을 꼽으라고 하면 바로 여기 용산이죠.

용산. 이 부분은 정말 이견이 없을 거예요.

이쪽 국방부대통령실과 용산공원의 개발 계획으로도 크게 한번 휘몰아쳤는데

이번에 정비창부지 국제업무지구 개발 계획 발표로  아주 용산 으로 쇄기를 꽂았습니다.

용산국제업무지구의 배후 주거지로 공덕이

바로 생각이 나서 급하게 영상촬영해서 업로드를 했어요.

일전에도 한번 공덕을 제가 분석한 적이 있었는데

그 때랑 지금이랑은 분위기가 완전히 다릅니다.

그리고 현재 부동산 상황이 지역에 따라서 가격이 빠지는 곳들도 좀 있는데

좀 전에 보신 것처럼 공덕은 어느 정도 시세를 유지를 하고 있죠.

그만큼 매력이 있는 지역이라고 볼 수가 있겠습니다.

현장답사를 가시게 되면 팁을 좀 드릴게요.

공덕역 우측에 족발골목가서 족발도 드셔보시고

개발이 되면 공덕이 한 번 더 업그레이드되겠다.

이것도 한 번 느껴보고 오시고 아까 말씀드린 삼성아파트 래미안3차 4차

이런식으로 나와서 래미안 아파트도 한 번 보고 오시고.

아까 말씀드린 대로에 붙은 소형 주거용  오피스텔도 한번 보고 오시면 좋을 것 같아요.

그리고 꼭 가 보셔야 되는 것은 학원갑니다.

대흥역 학원가라고 부르는데 이 대흥역과 공덕역 이쪽에

형성되고 있는 학원가는 꼭 눈으로 직접 보고 오시면 좋을 것 같아요.

이 바로 아래쪽이 여의도인데 여의도에 학원가가 많지 않아서

목동으로 많이 다니기도 하는데 이제는 공덕학원가로 다니기가 좋죠.

그만큼 학원가가 점점 더 팽창할 가능성이 많이 있습니다.

그리고 지하철 타고 한 정거장 효창공원 두 정거장

용산역 와서 정비창 부지도 한 번 직접 확인하고 오시면 좋을 것 같아요.

현장 답사 가실 때는 힘들어도 계획한 곳들  빠짐 없이 다 보고 오는 게 후회가 남지 않습니다.

투자를 하지 않더라도 정말 많은 공부가 돼요

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그리고 공덕으로 이사 계획이 있거나 공덕에 투자하려는 지인이 계시면

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분명히 도움이 되실 겁니다. 감사합니다.  땅땅무슨땅이었습니다.