인천의 강남, 송도 집값이 심상치 않네요

안녕하세요. 땅땅무슨땅 입니다.

집값 폭락론을 주장하는 분들이 자주 언급하는 곳이 있습니다.

몇 군데 생각이 나죠. 그런데 그런 곳들 특징이 뭘까요. 맞습니다.

많은 사람들이 관심이 있는 곳들이고 그만큼 이슈가 되는 지역들이죠.

관심도 없고 인기도 없는 곳들은 건드리지를 않아요.

오늘 소개드릴 곳은 폭락론자들께서 가장 많이 건드리는 지역입니다.

어디인지 궁금하다고요? 바로 출발 하겠습니다.

자 여기는 인천 송도입니다.

행정구역상 인천광역시 연수구 송도동에 조성된 송도 국제도시입니다.

제가 송도를 대략 한번 그려봤어요.

인천의 강남이라고 불리는 곳이고 허허벌판 갯벌이었는데

초고층 도심으로 천지개벽을 한 곳입니다.

로드뷰 보면서 설명 드려볼까요. 

신도시 개발하는 곳을 제가 설명드릴 때 예시로 많이 드는 곳이 이 송도.

그리고 마곡이나 광교 이런 곳들이죠.

비포 애프터가 정말로 드라마틱한 지역 입니다.

천지개벽했다고 말할 수가 있겠어요.

초고층 빌딩과 아파트들 보이시죠.

이 위성지도에서만 봐도 반듯 반듯하게 구획정리가 아주 잘 되어 있고

그리고 또 좌측으로는 이렇게 바다를 끼고 있어요.

 

 

 

폭락론자들이 건드리는곳은 관심이 많은 지역입니다 송도가 대표적이죠

인천지하철 1호선이 들어와있고 고속화도로도 잘 되어 있으면서 골프장도 많고

뭔가 계획적으로 잘 만들었다는 느낌이 드는 곳이죠.

송도가 어떤 식으로 개발이 되느냐. 

우리가 가장 잘 알고 있는 송도의 중심가는 가운데 국제업무단지구요.

그 옆으로지식정보산업단지 시가지 조성 국제화 복합단지 바이오 콤플렉스.

물류단지 첨단산업 국제여객터미널.

그 옆에 또 물류단지 랜드마크 시티.

이런 식으로 진행이 되었어요. 

현재 상황을 보면 송도전체가 11개 공구로 개발이 진행 되었는데요.

이미 완료가 된 곳으로는 1공구

2,3,4,5~

그리고 7공구 송도의 중심 쪽이죠.

이 여섯개 공구는 개발이 완료가 됐습니다. 송도를 대표하는 곳들이에요.

특히 1공구 3공구 이쪽은 송도를  대표하는 중심국제업무단지라고 볼 수가 있습니다.

자 다음으로 6공구 8공구 9공구

10공구 쪽은 현재 개발을 진행하고 있고요.

11공구는 이제 매립 막바지에 다다르고 있어요.

한참 개발이 진행 중인 곳이 송도입니다.

자 송도가 인천의 강남인 것은 알겠어. 근데 땅땅무슨땅

구독자 분들 중에 수도권 지리에 익숙하지 않은 분들도 있잖아요.

송도가 수도권의 어디쯤에 있는지 찬찬히 한 번 설명을 드려보겠습니다.

제가 이렇게 파란색으로 칠하고 있는 곳이 송도구요.

제2경인고속도로(인천대교)쪽으로 해서 인천공항이 바로 옆에 있습니다.

인천시청이 이곳이구요 부평 청라 인천항이 있고

그 우측으로 대규모 시화공단안산이 있습니다.

서울 쪽을 보면 여의도가 이곳에 있고요. 여기가 강남인데요.

직선거리로 봤을 때 송도에서 여의도까지는 27.9킬로미터

정도 송도에서 강남까지는 35킬로미터 정도가 돼요.

서울 핵심 업무지구로 출퇴근하는 것에는 무리가 좀 있습니다.

송도내 업무단지에 직장이 있거나 아니면 옆에 남동국가산업단지쪽에

직장에 있거나 사업장이 있는 경우라면 출퇴근이 아주 용이하겠죠.

자 송도의 크기가 53.36제곱킬로미터라고 합니다.

53.36 제곱킬로미터가 큰 건가요? 작은 건가요?

저도 모르고 여러분도 모르죠. 

그래서 이 송도를 서울 여의도와 비교를 한번 해  보겠습니다. 여의도는 이렇게 생겼고요.

이곳에 국회의사당 여의도공원 아이에프시몰  현대백화점 63빌딩 같은 것들이 있어서

한 번씩들 보셨을 거고 크기에 대한 감이 대략 있죠.

 

 

 

총 11개의 공구로 개발이 진행된곳이 송도국제업무지구 입니다

이 여의도섬이 대략 100만평 정도 되는데.

근데 여의도가 마치 뭐처럼 생기지 않았습니까.

그렇죠. 맞습니다. 고구마처럼 생겼죠.

여의도 고구마를 제가 한번 그려봤어요. 

짠 100만평 여의도 고구마를 이렇게 올려놔 보면 정말로 똑같죠.

이 고구마를 송도 위로 올려놔보겠습니다. 궁금하죠.

송도가 여의도랑 비슷한 크기일까요?

가보겠습니다

야 제가 큰 착각을 했습니다. 

송도가 여의도만 할 줄 알았어요. 

송도위에다가 고구마를 올려놔보겠습니다.

여의도 고구마 하나 여의도 고구마 두 개

3.4.5.6.~~~11,12

13개 약 100만평의 여의도 고구마 13개를

올려놨는데 그리고 나서도 이쪽에 이렇게 빈칸들이 많이 보이죠.

중간 중간에 빈곳들도 있고 결론 인천 송도는

여의도의 한 열 네 개 열 다섯 개 정도 크기가 된다.

이렇게 크기 감 잡아 보시면 될 것 같아요. 설명이 괜찮았나요.

땅땅무슨땅 채널 구독을 해주시고.

이 영상 좋아요도 부탁드려요.

 

 

 

여의도와 크기 비교를 해보았는데요, 놀라웠습니다 송도는 여의도의 13배정도 되는 엄청난 크기로 개발되네요

그리고 멤버십가입을 해 주시면 라이브 영상

다시보기가 가능합니다. 멤버십 가입도 많이 해주세요.

송도 안쪽으로 보면 지하철이 들어와있죠.

인천 1호선이고 어떤 식으로 이동할 수 있나 한번 보겠습니다.

지하철 노선도에서 보면 인천 1호선을 클릭했어요.

위아래로 쭉 길게 뻗어서. 한 화면에 잡히지가 않네요.

최종 도착역은 송도 달빛 축제공원이고요.

국제업무지구역을 출발해서 이동을 한 번 해볼게요. 강남까지 한번 가볼까요.

강남역까지 보면 한 번 두 번 환승을 해야 되고  소요시간 1시간 37분이 걸립니다.

이번엔 국제업무지구에서 여의도역까지 보면 소요시간이 1시간 23분걸리고요.

마찬가지로 두 번 환승을 해야 돼요. 

부평에서 노량진에서 보이시죠.

그러면 국제업무지구에서 어디까지 가볼까요.

일자리가 많은 가산디지털단지까지 보면 1시간14분입니다.

강남이나 여의도보다는 가깝네요. 

지하철 노선으로 봤을 때 서울권으로 출퇴근하는 것에는

조금 무리가 있어 보입니다. 물론하시는 분도 있긴 하겠죠.

현재 상황은 이런데 철도호재가 큰 게 하나가 있어요.

이 영상을 끝까지 봐주시면 설명을 드려보겠습니다.

꼭 서울 강남권을 가야 될 때는 지하철이 아니라  버스를 이용하는 것이 훨씬 낫습니다.

M버스 6450번 타면 송도에서 고속도로를 이용해서  강남까지 이렇게 연결이 되고요.

그 외에도 최근에 광역버스들이 많이 생겼습니다.

송도가 좋은 것은 송도 자체적으로  인프라가 완벽에 가깝게 구축이 되어 있다 이런 거예요.

바다전망을 하는 아파트들도 있고  골프장도 있고 학원가도 잘 되어 있고 국제학교도 있죠.

이중심에 센트럴 파크공원이 있고 그 외에도 공원들이 굉장히 많습니다.

공원들이 잘 연결이 되어 있어요.

이런 식으로 다 녹지들이 많이 있죠. 

특히 송도의 중심가라고 불리는 이 센트럴 파크 역  주변은 포스코건설이나 세계은행

녹색기후기금같은 대기업이나 기구들이 많이 들어와 있습니다.

그만큼 대장아파트들도 이쪽에 많이 있고요.

제가 현장 답사갔던 것 사진 몇 개 보여드리면  센트럴 파크 건축중인 곳이구요.

송도는 개발이 진행중이다'라고 말씀을 드렸죠.

그 앞에 포스코타워입니다. 송도의 랜드마크 타워라고 할 수 있겠어요.

송도 센트럴파크 쪽에 있는 한옥 숙소에요 유명한 곳이죠.

이런식으로 멋있습니다. 이곳에서는 오리배도 탈 수 있는데요.

근데 자세히 보면 오리가 아니고요. 

이런 식으로 이걸 뭐라고 해야 되나. 하여튼 특이하게 생겼습니다.

현장 답사가시게 되면 이 센트럴 파크에서 배도 한번 타시면 좋을 것 같아요.

학교도 많고 국제학교도 있다고 했잖아요.

이런 대형건물에 학원가들이 많이 형성이 되어 있습니다.

이런 식으로요. 여기도 또 학원건물이죠.

 

 

 

송도에 꼭 필요한것이 GTX-B 노선 입니다  속히 진행되면 좋겠네요

이런 초고층 아파트들이 쭉 있고 센트럴파크 주변으로 해서 정말 멋있습니다.

포스코 타워도 이렇게 높게~ 정말 멋있죠. 짓고 있는 아파트도 있고.

이쪽 한옥 보이시죠. 좀 전에 설명드린 거예요.

송도의 교통 호재를 한번 볼게요. [아실] 사이트구요.

아까 지하철로 송도에서 서울진입이 어렵다는 거(멀다는) 확인을 하셨죠.

말도 많고 탈도 많은 GTX-B 입니다.

송도쪽을 크게 확대해서 보면 여의도역까지 17분 나옵니다.

야 가히 파격적이라고 할 수밖에 없겠어요.

직주근접의 개념이 이젠 거리가 아니라 시간이잖아요.

여의도가 거리상 먼 곳이긴 한데.

17분에 간다면 멀지 않은 곳이 되는 거예요.

자 이런 식으로 이동을 합니다. 

송도에서 출발해서 인천시청쪽으로 와서 부평 부천종합운동장으로 해서

신도림 여의도 용산 서울역까지 연결이 되는 지티엑스비 노선입니다.

응. 근데 최근에 이게 이슈가 있어요.

국토부는 7월 말에 GTX를 조기에 추진을 하겠다고

GTX 추진단을 발족하기도 했습니다. 대통령의 지시이기도 했어요.

GTX-A B C 사업 추진하는 사업팀이랑

기존 노선 연장, D E F 등 신설 노선을 전담하는

기획팀으로 구성까지 잘 했습니다. 분위기가 정말 좋았죠.

그런데 조금 안타까운 소식이 최근에 있었어요.

GTX-B 노선 중에서 일부 구간이 사업자 선정에 차질을 빚고 있습니다.

GTX-B 노선 전체가 네 개의 공구로 개발이 되는데 3곳에서나 유찰이 되었어요.

민간기업 입장에서 봤을 때 수익성이 떨어진다는 이유였습니다.

두 개 이상의 사업자가 응찰을 해야지  입찰 자체가 성립이 되는데 우려의 목소리가 점점 커지고 있죠.

일단은 재공고를 해서 차질 없이 진행을 하겠다라고 이야기가 되고 있고

또 다시 유찰이 되면 아예 그냥 수의계약으로  추진을 하겠다라는 이야기도 있습니다.

이 GTX-B 노선이 송도에게는 정말로 중요한 부분이라서  저도 굉장히 예의주시해서 보고 있는 내용이기도 해요.

GTX-B 관련 새로운 소식이 들어오면  빠르게 영상으로 정보전해드리도록 하겠습니다.

또 송도에는 이런 소식도 있습니다.

송도국제도시주민들 특별자치구로 분구 추진하는 것을 요구하고 있다.

이건 선거 때마다 자주 나오는 이야기였는데요.

송도인구가 20만 명 돌파를 앞두고 있기도 하고  완성이 되는 2030년정도 되면

35만에서 40만까지 예상을 한다고 합니다.

연수구 원도심에서 송도와 분리를 해서 원도심은 지역 특성에 맞게 행정을 하고

송도는 국제도시를 추구하는 행정을 펼치는 게 맞다 이런 이야기예요.

행정개편논의때 반드시 연수구 분구 아니면 송도경제특별자치구

이런 식으로 논의를 해야 된다라고 주장을 하고 있습니다.

애초에 국제도시로 만들려고 했으니 어느 정도 일리는 있는 것 같은데

이게 정말로 복잡한 이권문제가 달려있는 거예요.

송도 스세권(스타벅스) 한번 검색해 보겠습니다

그 지역에 스타벅스가 몇 개 있나 보는 거고.

스타벅스 갯수를 보면 유동인구나 일자리의 정도를 대략 가늠해볼 수가 있죠.

야 이렇게 보니까 정말 많네요. 

하나 둘 셋 넷 다섯 여서 일고 여덟 아홉

그 이상있는 것 같은데 거의 구역별로 하나씩 있는것 같습니다

인구도 많고 업무 지구도 많다는 걸 대략 알 수가 있겠죠.

자 이렇게 송도를 분석하다 보니까  시세가 어느 정도 하는지 정말 궁금합니다. 여러분도 많이 궁금하시죠.

여기저기 보도 자료나 부동산 커뮤니티 같은 데에서  폭락론자들이 송도를 까기 시작을 했어요.

직접 한 번 살펴보겠습니다. [호갱노노]사이트구요.

가장 이슈가 되는 것은 검색어  1위를 달리고 있는 더샵 송도 마리나베이입니다.

지금 이 곳을 2072명이 보고 있어요. 정말로 어마어마하죠.

초등학교 중학교를 품고 있는 대단지 아파트면서  또 바다전망이 가능한 동들도 있어요.

 

 

 

더샵송도 마리나베이 입니다 최근 관심이 폭발하는 송도 오션뷰 아파트죠

더샵 송도 마리나베이 3100 세대 대단지구요.

2020년 7월 입주 3년차 아파트입니다.

 

33평형 거래를 보면, 이게 이슈가 되는거죠.

7억대 9억대 7억대 거래가 되다가 4월달에 11억대

거래가 됐는데 8월에 다시 6억대 거래가 떴습니다.

아 근데 이건 참 애매한 부분이 있어요.

일단은 바다 전망이 되냐 안되냐에 대한 차이도 있고요.

초등학교 가까운 곳과 초등학교랑 먼 동과도 거리 차가 꽤나 됩니다.

그리고 같은 동이라고 해도 층수에 따라서  전망값이라는게 상당한 차이를 보이잖아요.

단순하게 6 억대 거래가 있었다고 해서 몇억 폭락했다라고 말하기에는

좀 어려운 시장이긴 한데 그래도 분위기는  조정이 있는 것은 확실해 보이긴 합니다.

가격 하락세가 있는지 확실히 보려면  다른 아파트들도 좀 봐야 될 필요성이 있겠어요.

야 근데 2060명이 보고 있다. 엄청나네요

다음 실거래가 진짜 궁금합니다. 

이번엔 중심가 센트럴 파크주변의 대장아파트들 보면.

송도 더샵 퍼스트파크15블록 한 번 보겠습니다.

872세대. 2017년 입주 6년차 아파트구요.

국민평형 35평 실거래 보면 7월달에 10억3천거래가 있었고

작년 9월에 14억대 거래 그 전에 13억대 10억대 9억대  이런 식으로 거래가 있었습니다.

최고가를 찍은 것은 19층 이고 최근 실거래가는 6층 이고

정말 층수차이가 너무 많이 나서 단순 비교에는 좀 어려움이 있어요.

그래프를 봐도 이게 막 물결치며 오르고 내리고 하는 것이 아니라

하나 거래되고 그다음에 하나가 거래되고 이런식으로 내려왔는데 일단은 거래

자체가 너무 안되는 시장이라서 이게 진짜로 가격이 내려온건지

아니면 급매물이나 증여로 인해서 뭐 하나가 시세보다 좀 싸게 찍힌 건지  참으로 판단하기 어려운 시장입니다.

인천 송도는 아직도 개발이 진행중입니다.

모두 완성되려면 앞으로도 한 10년은 있어야 돼요.

영상에서 보신 것처럼 가격이 많이 오른 만큼  또 조정을 받는 단지들도 있는 것 같아요.

그렇지만 인천의 강남 송도라는 이름값은 어디를 가지를 않죠.

금리변동이나 정부의 부동산 완화책 그리고 최근에 우크라이나

전쟁 종전설도 좀 돌고, GTX-B노선 고비를

어떻게 넘기느냐 등 여러가지 대외변수에 의해서

송도가 다시 한 번 주목을 받을지 아니면 본격적인 하락장을 맞이하게 될지.

올 가을 겨울 시간이 좀 지나보면 그 윤곽이 나타날 것 같습니다.

그런데 지금 같은 조정장이 또 누군가에게는 기회가 될 수도 있어 보여요.

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