안산의 초지동이죠. 부동산 거래량이 터지는곳/ 교통호재 신안산선 KTX기 기대되는곳

안녕하세요. 땅땅무슨땅 입니다. 

이 지역을 분석해 달라는 요청이 정말로 많았어요.

과거에 한 번 분석을 제가 했었는데  여러 가지 상황들이 바뀌어서 최근버전으로 다시 분석을 했습니다.

교통 호재 변화가 가장 많았고요.

요즘같이 실거래가 없는 이런 시기에 거래가 꾸준히 있는 곳들은

잘 지켜볼 필요성이 있습니다. 다 이유가 있겠죠.

그리고 지금은 매수자 우위 시장이기 때문에

사는 사람이 유리한 포지션에서 움직일 수가 있어요.

 

이런 조정장이나 거래 비수기 때 부동산 공부, 지역 분석을 더 열심히 해야 된다라는거

땅땅무슨땅 구독자 분들은 잘 알고 계실 거예요.

자 자 잘 알아서 알아서 서두가 너무 길자나.

그래서 거기가 어딘데. 빨리 좀 이야기 하라고 네 바로 진행 하겠습니다.

경기도 안산시로 가보겠습니다.

경기도 안산시는 워낙에 면적이 넓어서 구역별로 1 2

3부로 나눠서 분석해야 될 정도로 굉장히 큰 곳이죠.

오늘은 그중에서도 교통호재들 그리고 신세계테마파크 호재를

함께 받는 경기도 안산시 단원구 초지동을 한번 볼게요.

 

 

수도권 지리가 익숙하지 않은 분들도 있기 때문에.

경기도 안산이 어디인지 지도를 넓게 하고 한 번 설명 드려보겠습니다.

일단 제가 마우스를 올렸다 내렸다 하면 빨간색으로 표시되는 부분이 있죠.

여기가 안산인데 이 왼쪽 여기는 대부도쪽입니다.

대부도도 안산에 속하는데 대부도를 안산이랑 같이 분석하기엔  좀 애매한 부분이 있으니 이쪽은 빼고

안산시 쪽을 기준으로 해서 위치를 한번 설명드려 보겠습니다.

지도를 좀 넓게 하면 제가 빨간색으로  이렇게 칠하고 있는 게 경기도 안산시고요.

지금 우측에 제가 동그라미치고 있는게 여기가 수원입니다.

안산은 이렇게 체크 표시를 해 볼게요. 

그리고 서울은 제가 이렇게 동그라미칩니다. 이쪽이 서울입니다.

여의도가 여기에 있고 강남이 이쪽에 있습니다.

잘 아시는 송도가 안산에서 11시 방향에 있죠.

안산의 바로 아래쪽은 화성시 입니다.

수도권지리가 익숙하지 않으신 분들도 대략 감이 오시죠. 거리도 한번 볼까요.

안산에서부터 수원시까지는 직선거리 한 20킬로미터 정도 됩니다.

그러면 이번에 안산에서부터 경기도 화성까지  바로 밑으로 내려가면 경기도 화성이죠.

6~7키로 이렇게 나오는데  거리 측정이 의미 없을 정도로 바로 붙어 있는 게 경기도 화성입니다.

그러면 안산에서부터 서울 어디로 가볼까요.

강남 쪽 강남구 까지 보면 직선거리 23킬로미터 정도 나옵니다.

안산에서부터 여의도까지는 직선거리 22키로미터 정도고요.

안산이 수도권의 어느쪽에 위치하고 있는지 이제 감이 좀 오시겠죠.

제가 지역의 면적을 설명할 때 여의도랑 비교를 하는데요.

이 위에 빨간거, 이만한 게 여의도입니다.

안산은 이만하고요, 이 큰 안산을 여의도와 비교하기는 좀 어렵고

오늘 분석할 안산시 단원구 초지동 을 한번 보겠습니다.

초지동은 이렇게 생겼어요. 안산면적의 일부라고 볼 수가 있습니다.

 

 

오늘 분석할 이 초지동이 몇 제곱킬로미터다.

몇만평이다 설명드렸봤자 크기에 대한 감이 전혀 없으시잖아요.

그래서 이 초지동을 서울 여의도랑  크기비교를 한번 해 보겠습니다.

서울 여의도는 이렇게 생겼죠. 

국회의사당 ifc몰 현대백화점 63빌딩

이런 것들이 있어서 여의도 크기에 대한 감이 좀 있으시죠.

여의도는 약 100만평 정도 됩니다.

그런데 여의도가 마치 모처럼 생기지 않았나요.

맞습니다. 고구마처럼 생겼죠.

그래서 서울 여의도 고구마를 제가 한번 그려봤습니다.

짠~ 올려놔 보면 똑같죠. 고구마죠.

약 100만평 정도 되는 서울 여의도  고구마를 안산시 단원구 초지동으로 한번 가져가보겠습니다.

한 번 올려놔 볼게요.

모양을 조금 변경해서 초지동에다 이렇게 올렸놔보면 여의도 고구마하나

그대로 고구마를 복사해서 내려오면  여의도 두 개 그리고도 조금 남는 것 같고요.

결론 안산시 단원구 초지동은 백만평 여의도 고구마의 한

두개? 두개 반? 이정도 크기 된다 라고 감 잡으시면 될 것 같아요.

설명이 괜찮았죠. 그런 의미에서 땅땅무슨땅 채널 한 분도 빠짐없이 구독을 부탁드리고요.

이 영상 좋아요 버튼도 부탁드릴게요. 계속 가겠습니다.

 

 

수도권에서 안산시 단원구 초지동의 위치를 설명하는 모습

초지동 초지역은 현재도 무려 세 개 지하철이 지나갑니다.

지도를 좀 넓게해서 보면 일단 소사~원시선인 서해선이

부천쪽에서 내려와서 초지역을 지나서 내려가고요.

이게 신세계 테마파크역으로 이어질 예정입니다.

기존의 4호선은 안산역에서 내려와서  서울 사당 서울역까지 올라가는 노선이죠.

그리고 수인 분당선도 초지역을 지나갑니다.

이미 세 개의 노선이 지나가는데  여기에 두 개의 노선이 더 추가될 예정이에요.

3+2 다섯 개 초지역은 펜타역세권이 될 예정입니다.

여러분 혹시 펜타역세권이라고 들어보셨나요.

다섯 개 노선 지나가는 지하철을 본 적이 있으세요. 있겠죠. 어딘가 있겠죠.

근데 잘 모르겠죠. 그만큼 펜타역세권이라는 것은

실제 편리성 외에도 상징적인 부분도 굉장히 큰 것입니다.

그렇게 될 곳이 초지역인데 현재 지하철 노선 먼저 설명 드려보면  자 여기 초지역이 있죠. 지하철 세 개가 지나갑니다.

초지역에서 탑승해서 기존에 있던4호선을 타고

사당역까지 이렇게 올라오면 49분정도 걸립니다. 꽤나 시간이 걸리죠.

 

 

초지역에서 서해선을 타고 이렇게 올라가면 부천 소사까지 27분이 걸립니다.

이렇게 소사로와서 1호선을 갈아타면 서울로 진입을 하는 거예요.

그리고 초지역에서 수인 분당선을 타고 이렇게 가면 분당쪽으로 갑니다.

분당 정자동까지 가볼까요. 1시간이 넘게 걸리네요.

초지역에서 수인 분당선을 타고 이렇게 가면 어디까지 가볼까요.

수원 역까지 가볼게요. 소요시간 29분 걸립니다.

현재 이렇게 세 개 노선이 지나가는데.

아 글쎄요. 뭔가 조금 아쉬움은 있어 보이죠.

특히 서울로 향하는 노선이 조금 아쉬움이 있어요.

추가되는 노선 한번 설명 드려보겠습니다.

이건 [아실] 사이트구요. 이렇게 확대해서 보면 안산 초지역 여기있죠.

기존 3개 노선 더하기 이렇게 보면 신안산선 광명 지선

2구간 클릭해 보겠습니다. 여기 초지역이 지나가죠.

서해선이 이렇게 해서 원시까지 연결이 되어 있는데

이게 더 내려가면 신세계국제테마파크역으로 연결이 됩니다.

24년 12월 준공이라고 나와 있어요.

 

 

위쪽으로 올라가면 서해선이 쭉 연장이 돼서  김포공항으로 해서 일산까지 연장이 됩니다.

수도권의 서측을 남북으로 쭉 길게 연결해주는

아주 편리한 노선이라고 볼 수 있는데 초지역을 지나가요.

그 외에도 인천발 KTX 노선이 있습니다. 이렇게 한번 클릭해 볼까요.

25년 준공이라고 되어 있고 송도쪽에서 출발을 해서

이렇게 내려와서 시흥안산으로 와서 초지역에 서고

이렇게 해서 어천으로 해서 경부라인으로 빠져나갑니다.

 KTX를 탈 수 있는 곳도  초지역이 돼요. 기존의 4호선도 소사원시선이었던 서해선

수원역 분당으로 가는 수인 분당선 더하기

방금 설명드린  KTX 더하기 서해선 연장되는 신안산선 이 있습니다.

기존 3개노선에도 서울과의 연결이 아쉬웠는데

그 아쉬움을 해결해 주는 것이 이 신안산선이에요.

신안산선이 초지역과 어떻게 연결되는지 조금 설명

더 드려보면, 24년 준공 예정 신안산선 여기있죠

한양대 에리카캠퍼스역 안산이고요.

여기가 종점이고 여의도 역에서부터 연결이 됩니다.

중간에 광명 역에서 지선이 하나 생기는데 시흥 시청역으로 이렇게 빠지고요.

그리고 기존의 서해선이 이렇게해서 초지역까지 연결이 됩니다.

이게 신세계테마파크역까지 와요. 위로는 일산까지 올라가고요.

이렇게 되면 초지역에서는 신안산선을 이용해서

광명역 지선쪽으로 해서 여의도까지

연결이 됩니다.

 

 

그대로 올라가면 부천 김포공항 일산으로 올라가져요.

서울 중심권으로 연결되는데, 초지역에서 서울로 들어가려면 기존4호선을 타고

굉장히 돌고 돌아서 시간이 많이 걸려서 사당까지 겨우 갔는데요.

신안산선이 연결되면 이게 여의도까지 이렇게 들어갑니다.

파란색으로 이렇게 연결을 해 볼까요.

초지역에 굉장히 큰 호재라고 볼 수가 있겠어요.

그리고 또 이 초지동에 큰 호재가 하나 있는데 바로 이 아랫쪽 화성시인데요.

신세계 테마파크가 이쪽에 만들어집니다.

일자리(고용효과) 무려 10만개를 예상하고 있는데요.

약 100만평이나 되는 엄청난 크기의 테마파크이고

안쪽으로 골프장도 생기고 대형 스타필드나 놀이동산 등이 들어옵니다.

하루 와서 놀다 가는 것이 아니라  몇일씩 체류하면서 즐길 수 있는 테마파크예요.

조감도만 봐도 엄청나죠. 

아까 설명 드린 것처럼 신안산선 국제테마파크 역이 생길 예정이고

주거지도 들어오고 호텔 쇼핑몰 골프장

세계적인 수준의 복합리조트형 테마파크 네가지 컨셉으로 구성이 된다.

세계적인 수준의 복합리조트 테마파크 네가지 컨셉으로 구성이 된다.

여기에 신세계 테마파크 역이 생깁니다.

그리고 초지역은 여기 있고 초지동이 이렇게 있죠.

한 정거장 두 정거장 세 정거장이면 테마파크역까지 연결이 되고요.

원시에서 이렇게 공사를 진행중인데  물론 거리상으로도 테마파크와 초지동은 바로 옆에 붙어 있고요.

지하철로도 굉장히 가깝고요. 이쪽에 일자리가 생기면서 인구가 유입되면

주변에 기존 인프라가 갖춰진 주거지쪽에 엄청나게 호재가 될 수 있겠죠.

이 우측에 새솔동이라는 곳도 있고  이 위쪽으로 바로 붙어 있는 게 초지동 입니다.

오늘 설명드리고 있는 곳이에요. 

 

 

신세계테마파크와 근접한 초지동

초지동에 스세권(스타벅스) 한번 분석해 보겠습니다.

그 지역에 스타벅스가 몇 개 입점해 있나보면 유동인구나  일자리 같은 것을 가늠해볼 수가 있겠죠.

이렇게 보면 스타벅스 고잔이마트점 초지동에 스타벅스가 하나 있네요.

로드뷰를 한 번 보면 야 이쪽에 이마트 엄청 크죠?  이마트 안에 있습니다.

자 드디어 여러분도 궁금하고 저도 가장 궁금한 부분.

그래서 이 초지동 쪽에 아파트 가격 얼마나 하는데 이런 거잖아요.

일단 초지동 자체도 크기 때문에  신축과 구축으로 구분해서 볼 필요성이 있습니다.

초지역을 중심으로 이렇게 갈랐을 때 이 다섯

이 방향은 기존에 있던 구축 아파트들이 있는 초지동 입니다.

구축이라고 해서 그렇게 오래된 건 아니고  한 2000년대 초반 그때쯤 만들어진 것들이에요.

그리고 이 열 시 방향으로는 최근에 지어진 신축 아파트들이 이렇게 있습니다.

신축쪽은 가격을 보면 30평 초반대가 한 9억대가격을 형성하고 있고요.

역에서 멀어질수록 가격이 좀 내려갑니다.

 

 

오늘은 초지역 호재도 받으면서  신세계 테마 파크도 가까운 이 구축쪽 가격을 한번 살펴볼게요.

이렇게 확대해서 보면 초지역은 이쪽에 있고  구축 아파트들은 이쪽에 있습니다.

약간 거리가 있어요. 걸어서 간다고 하면 한15분? 이렇게 걸릴 것 같은데  걸음걸이에 따라 조금씩 차이가 납니다.

일단 역에서 가장 가까운 이 초지초등학교 품고 있는  그린빌 주공 13단지 한번 볼게요.

초등학교를 끼고 있는 초품아 아파트고 큰 교회도 품고 있네요.

이것을 뭐라고 하죠. 교품아 라고 해야 되나.

그런 말은 저도 못 들어 봤는데 하여튼 교품아에 초품아 아파트고요.

이렇게 클릭해서 보면 초지동 그린빌 주공13단지 940세대 대단지구요.

2002년 21년차 아파트입니다.

21평형 한번 보면 이런 거래 비수기때도 계속 거래가 일어나고 있어요.

7월28일에 3억4400 7월22일 3억3천.

5월달에 3억4600 5월달 5월 4월4월4월

3월 3월 3월 초지역 호재 때문일까요.

아니면 신세계 테마파크 때문일까요.

이런 비수기에도 거래가 계속해서 일어나고 있습니다.

왼쪽은 실거래가 호객노노(앱)이구요

오른쪽은 네이버 부동산 호가 한번 보겠습니다.

호가가 뭔지 모르시는 분들도 있을까봐  부르는 가격이 입니다. 주인이 이집 얼마에 팔겠다

호가 얼마를 불렀다 이렇게 생각하시면 돼요

일단 21평형 같은 평형으로 한번 볼게요.

실거래와 호가를 한 화면에서 보여드리고 있습니다.

이렇게까지 하는 부동산 유튜버 있나요. 

그런 의미에서 땅땅무슨땅 구독을 해 주세요.

자 이렇게 보면 호가가 3억 3천  3억3500 3억3천500 3억2천 3억대 한 초중반정도로 호가가 형성되어 있습니다.

실거래가랑 호가랑 크게 다르진 않아요.

약간 떨어져 보이기도 하는데 층수나 향해 따라서 다 다르니까

실거래가와 비슷한 호가가 유지되고 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

이런 식으로 실거래와 호가를 비교해보니까  현장 분위기가 어떤지도 좀 감이 오죠.

 

 

재건축하기 적합한 구축아파트는 용적률이 낮아야 합니다

초품아 아파트를 봤으니까 이쪽에 중품아 한 번 보겠습니다.

초지중학교가 있고요. 그 옆에 둔배미공원도 있어요.

중품아면서 숲세권인 아파트 그린빌주공 11단지 아파트를 한번 보겠습니다.

초지동 주공 그린빌 11단지구요. 

876세대 꽤나 큰 단지구요.

2003년 입주 20년차 아파트입니다.

최근 실거래가를 보면(29평형) 7월달에 4억9000

7월달에 4억6700, 5월 달에는 5억도 찍었고요.

그 전에도 4억5000, 4억 중 후반에서 5억 이렇게 실거래가 형성이 되고 있었어요.

호가 궁금하시죠. 네이버 부동산 같이 보겠습니다.

그린빌 11단지 29평형 한 번 볼게요.

호가는 5억 대 5억대 4억8000 5억 4억9000

4억 후반에서 오억 이렇게 호가가 나오고 있어요.

이쪽도 보면은 최근에도 계속 실거래가 일어나고 있고

매도 호가도 실거래가랑 거의 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

제가 안산 단원구 초지동 을 분석하고 있지만 다른 지역분석을 하실 때에도

이런 식으로 실거래가격과 호가 그리고 최근의 거래가 일어나고 있는지

이렇게 비교해서 보시면 그 지역 그 아파트의 현장 분위기를  어느 정도 감은 잡으실 수 있을 거예요.

자 구축 아파트 하나만 더 보겠습니다.

아래쪽으로 신세계 테마파크 가까운쪽 한번 볼게요.

이 아랫쪽 신세계 테마파크에서 이쪽이 좀 가까운 쪽이겠죠?

 

 

그린빌 주공18단지 있고요. 

이렇게 위쪽으로 보면 초지역에서는 오히려 좀

멀어지는 쪽에 있다고 볼 수가 있어요. 확대해서 한 번 보겠습니다.

이쪽은 아랫쪽으로 원포공원도 있고 상권이 형성이 되어 있는 곳이에요.

대형 이마트도 있고 지하철에서는 좀 멀어지지만  생활 편리성은 또 굉장히 좋다고 할 수 있습니다.

별망중학교와 별망초등학교도 바로 옆에 끼고 있고  지도에서 봐도 알겠지만 굉장히 큰 단지죠.

한번 보겠습니다. 초지동 그린빌 18단지구요.

1328세대 대단지입니다.

2001년 입주 22년차 아파트에요

19평형 한번 보면 실거래가 야 이쪽도 대단하네요.

이런 거래 비수기때 계속 거래가 일어나고 있어요

22년 8월7월6월6월5월5월5월4월

4월4월4월 매달 몇 개씩 거래가 일어나고 있습니다.

최근 실거래는  자 3억 거래가 있었고요.

2억9천900만원 2억7천 2억9500 3억 이런 식으로.

2억후반대, 3억  이렇게 실거래가 일어나고 있습니다. 이제 뭐 봐야죠.

궁금하죠. 호가가 어떻게 나오고 있는지 아까 봤던 11단지 지우고  쭉 내려와서 18단지 한번 볼게요.

지금 우리가 19평 보고 있었죠. 

A타입 B타입 같이 보겠습니다. 19평 호가를 보면

1층은 제외를 할게요. 밑에 보면 또 1층이네요.

1층은 제외를 할게요. 밑에 보면 또 1층이네요.

아랫쪽에 보면 8층 3억에 나온 게 있고 2층 2억9500  또 3억에 나온게 있고

3억1000에 나온 게 있고 3억에 나온 게 있고 호가를 보면  실거래랑 크게 다르지가 않습니다.

이쪽 초지동 쪽에 구축 아파트들이  실거래와 비슷한 호가를 유지를 하고 있어요.

그리고 또 눈여겨 봐야 될 것이 있는데  아파트가 30년이 되면 재건축 가능 연한이 되는 거잖아요.

한 25년 넘어가고 그러면 재건축 얘기가 나옵니다.

그때 우리가 제일 주의깊게 보는 게 뭐죠. 3글자인데 뭘까요.

ㅇ(이응)으로 시작하는데 뭘까요. 힌트 완전 드릴게요. ㅇㅈㄹ 뭘까요.

맞습니다. 용적률이죠.

땅에 비해 건물지은 면적이 작아야 된다

용적률이 낮아야 된다. 용적률이 낮을수록 재건축 가능성이 크다.

그 말은 뭐예요. 용적률이 낮아야 미래 가치가 있다고 볼 수 있겠죠.

이쪽 아파트들이 용적률이 좀 괜찮습니다. 한번 볼게요.

처음에 봤던 그린빌 주공13단지 보면 용적률이 126%입니다.

이거 감이 좀 없는 분들도 있으시죠.

호갱노노 사이트에서 내가 사는 아파트 용적률 보세요.

내가 투자한 아파트들 용적률보시면 100%초반때 쉽지가 않습니다.

건물의 지상 모든층을 합친 면적이 전체 땅면적의 126% 만큼만 지었다.

연면적이 126%다 이겁니다.

이시간에 용적률 건폐율 제가 설명드릴 순 없으니까

이해가 안 되시는 분은 구축아파트는 용적률이 낮을수록 좋다.

이 정도 감만 잡으시면 좋을 것 같아요. 또 다른 아파트 볼까요.

오늘 분석한 아파트들 보면 그린빌 18단지

아파트를 보면 자 용적률 121%예요.

 

 

땅대비 건물면적을 작게 졌기 때문에 쾌적성도 굉장히 좋겠죠.

층수도 낮아서 부시고 꽉 차게 높게 지으면 사업성이 나오는

그렇게 이해하시면 될 것 같아요. 

그린빌 15단지보면 148%, 야 이건 높네?

이렇게 생각하실 수도 있는데 이것도 용적률이 낮은 편입니다.

구축아파트가 100%후반때 200%인 곳들도 허다해요.

아까 봤던 중품아 아파트인 그린빌 11단지쪽보면

165%죠 이쪽은 이것도 타  지역 1기 신도시들에 비하면 나쁘지는 않은 수준이다 이렇게 볼 수가 있어요.

이제 20년을 넘어가는 아파트들인데 몇 년 지나서 재건축 얘기 나오면

용적률 분명히 굉장한 장점이 될 것 같아요.

경기도 안산시 단원구 초지동 설명을 드렸어요

초지역은 기존 세 개 지하철에  두 개가 더 더해져서 펜타역세권이 될 예정이고요.

초대형 신세계 테마파크의 배후 주거지가 될 예정이기도 합니다.

서해선이 연결되면 테마파크역까지 이어지는 것도 초지역이고요.

KTX 도 지나가게 됩니다. 

가격이 비싸지만 아주 역세권인 신축 아파트들도 있고 구축이긴 하지만.

신세계 테마파크의 호재도 받고 초지역도 이용하고

그리고 용적률이 낮아서 미래가치도 있고, 영상에서 설명은 안드렸지만

GTX-C 노선도 이쪽 상록수 쪽에 예정이 되어 있기 때문에  1회 환승하면 GTX-C도 이용 가능합니다.

GTX-C 노선 착공 소식이 들리면 이 부분은 제가 다시 한번 다뤄볼께요

 

 

초지동 구축 아파트들 재건축에 유리한지 용적률을 따져봐야죠

경기도 안산시 초지동 설명 괜찮았나요.

땅땅무슨땅 채널 구독을 해주시면 서울수도권에 이슈가 되는 지역들

개발 호재들 영상을 꾸준히 보실 수가 있습니다.

특히 요즘 같은 조정장이나 거래가 없는 장일때는  좀 선별해서 공부를 할 필요성이 있어요.

실거래가 계속 일어나고 있는지 철도호재가 확실한 게 있는지

그리고 정부 주도 사업과 연관이 있는 지역인지  이런 것들 전체적으로 공부할 필요가 있습니다.

구독해주시면 꾸준히 정보 올려드리도록 할게요.

오늘 설명드린 경기도 안산시 단원구 초지동 영상 도움이 되셨나요.

초지동쪽으로 이사계획이 있거나 초지동에 투자하려는 지인이 계시면 이 영상을 공유를 해주세요.

공유해주시면 안산시 단원구 초지동 설명은 제가 드릴 거구요.

분명히 도움이 되실 겁니다. 감사합니다. 땅땅무슨땅 이었습니다.